Cómo vender mi piso con hipoteca para comprar uno nuevo
Comprar una vivienda es, en muchos casos, una inversión única en la vida, y que, aún en más casos, precisa de un préstamo hipotecario para llevarse a cabo. Pero la vida da muuuchas vueltas, y sois muchos los que nos preguntáis a menudo: "¿Cómo puedo vender mi piso con hipoteca para comprar uno nuevo?" Los motivos para vender tu casa pueden ser miles y la pandemia ha sacudido el mercado inmobiliario de manera extraordinaria, pero ¿es posible venderla si aún tienes una hipoteca en vigor? En este post te explicamos las 3 formas más habituales de vender una vivienda con hipoteca:
Cómo vender un piso con hipoteca para comprar uno nuevo
Cancelación de la hipoteca
Es la opción más común de las tres. Se cancela la hipoteca existente para dejar el piso libre de cargas antes de formalizar la escritura de compraventa. La hipoteca se puede cancelar ante notario en el momento en que se formalice la venta de la casa con el nuevo propietario.
Según el precio de venta del piso, pueden producirse dos situaciones:
- Si vendes por encima del valor pendiente por pagar en la hipoteca, puedes hacer la cancelación directamente ante el notario. Una parte del cheque por la compra irá al banco para pagar el valor restante de la hipoteca; la otra parte la podrás ingresar en tu cuenta. Para poder llevar a cabo este trámite necesitarás un certificado de saldo cero a la entidad bancaria, y después de la firma ante notario, el comprador tiene que registrar la cancelación de la deuda en el Registro de la Propiedad.
- Si, por el contrario, vendes el piso por debajo del valor pendiente de hipoteca, aún quedará una parte de la deuda pendiente después de abonar al banco todo lo ingresado por la venta del piso. De este modo, esta deuda pasa a ser un nuevo préstamo. Es importante que valores bien si la venta te va a salir a cuenta: una nueva hipoteca puede encarecer mucho la operación y dificultarte la compra de la nueva casa.
Un último apunte: como sabrás, la mayoría de hipotecas contienen cláusulas que penalizan la amortización o cancelación anticipada. Antes de hacerlo, comprueba si debes pagar comisión de cancelación y de cuánto se trataría.
Estarás exento del impuesto de compraventa siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la compra del nuevo inmueble.
Subrogación de la hipoteca
"Vender mi piso con hipoteca se me hace una montaña", nos confiesan con frecuencia nuestros clientes. Si pagar los gastos de cancelación descuadran tus planes y hacen peligrar la compraventa, el recurso de la subrogación hipotecaria implica que el vendedor (actual propietario de la casa) transmite la hipoteca al comprador y futuro propietario.
La particularidad de este método exige una carambola considerable: que el comprador acepte las condiciones de la hipoteca ya existente, porque es quien pasará a asumir el gasto; y que la entidad financiera vea con buenos ojos la situación económica del futuro propietario y nuevo deudor. El banco aprobará o denegará la operación de transmisión una vez estudie su solvencia y se asegure que no existe ningún riesgo. Este estudio suele hacerse bajo comisión bancaria, que deberá asumir el vendedor.
A pesar de sus condicionantes, se trata de una práctica muy común, ya que la subrogación de hipoteca conlleva dos beneficios importantes:
- Aunque la operación está sujeta al impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), está exenta de su pago (excepto en el País Vasco para hipotecas de vivienda no habitual). Es importante cumplimentar debidamente y presentar el modelo 600 del IAJD a Hacienda para acreditar que se ha escriturado la cancelación.
- Te ahorras pagar la comisión al banco por la cancelación de la hipoteca.
Hipoteca puente
"¡Necesito vender mi piso con hipoteca lo antes posible!". En una compraventa, el factor económico es vital, pero lo que puede realmente marcar la viabilidad de la operación es su posición respecto al factor tiempo. Bien porque la venta sea más lenta de lo que esperabas o porque te corre prisa, es muy posible que te veas en la necesidad de comprar una casa nueva antes de vender la tuya. Y es donde aparece en escena la hipoteca puente: en vez de tener dos hipotecas separadas, estas se unifican. La ventaja es que el importe de una única hipoteca es menor al de tener dos independientes, pero la condición sine qua non es que vendas tu casa antigua.
Cuando vendas tu casa, lo único que tienes que hacer es cancelar la hipoteca de la "vieja" y formalizar una nueva ligada al piso que has adquirido. De todas las maneras propuestas en este artículo, esta es la que más flexibilidad ofrece. Unir las hipotecas te permite mudarte rápidamente, así que es una gran opción si se cruza en tu vida la nueva casa de tus sueños y no quieres perderla.
El tiempo que tengas para vender tu casa será, en todo caso, el pactado con el banco en las condiciones de la hipoteca puente. Pero ojo, puede que en el tiempo que tardes en vender tu piso, el precio del mercado baje, no acabes teniendo los ingresos esperados y te cueste hacer frente a la hipoteca.
Por cierto, ¿cómo afectará la venta de mi casa a la declaración del IRPF?
No podíamos acabar sin hablar de impuestos, ¡seguro que ya lo echabas de menos! Como se trataría de una reinversión de la vivienda habitual, ya que se destina la totalidad o parte del dinero obtenido por la venta del inmueble habitual a la compra de tu nueva primera residencia, estarás exento del impuesto de compraventa siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la compra del nuevo inmueble. Si la cantidad reinvertida en la compra fuese inferior a lo obtenido por la venta, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia obtenida y utilizada para la compra de la nueva vivienda.
