Las viviendas de protección oficial (VPO) en la Comunitat Valenciana
Hoy en Monapart Valencia toca hablar de un tema que está de actualidad en la Comunitat Valenciana: las viviendas de protección oficial o VPO. El pasado 28 de diciembre de 2018 se publicó en el DOGV (Diario Oficial de la Generalitat Valenciana) la Ley 27/2018, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat, que incluía una sorpresa que las agencias inmobiliarias de la comunidad no han encajado con mucha alegría. En virtud de la ley, las transmisiones de viviendas de protección pública quedan sujetas al derecho de tanteo y retracto por parte de la Generalitat.
Un momento… ¿tanteo y retracto? Posiblemente hayas escuchado las dos palabras en cuestión, por ejemplo, en un contrato de alquiler (si las has escuchado en un partido de fútbol, puede que se trate de otra cosa). Te explico: por tanteo entendemos el derecho de una persona (física o jurídica, y en este caso, entidad pública) de comprar un bien determinado al mismo precio que lo iba a adquirir un tercero; el retracto es, en esencia, la misma cosa, pero cuando se ejerce después de la transmisión.
En virtud de la nueva ley, las transmisiones de viviendas de protección pública quedan sujetas al derecho de tanteo y retracto por parte de la Generalitat.
Antes mencionaba los contratos de alquiler, ya que esta figura suele aparecer en forma de renuncia. El tanteo y retracto es un derecho renunciable del arrendatario (inquilino), y es bastante común que el arrendador (propietario) solicite esta renuncia de forma expresa en el contrato de arrendamiento. Pero en el caso de no existir tal renuncia, el inquilino puede comprar al propietario el inmueble donde vive al precio al que iba a adquirirlo un tercero: eso es el tanteo. Si no se ha renunciado, lo sensato por parte del propietario es notificar al inquilino su intención de transmitir, a quién, cuándo y por cuánto. Y decimos lo sensato, porque el artículo 25 de la defectuosamente redactada Ley de Arrendamientos Urbanos (por lo menos, en la que en el momento de escribir esto se encuentra en vigor) menciona dicha notificación, pero no habla explícitamente de su obligatoriedad. También se menciona dicha notificación en el artículo 14, pero tampoco explícitamente. Vale, lo entendemos, pero ¿es tan difícil decir claramente que el arrendador debe notificar la transmisión al arrendatario? Seguimos: dicha “grieta” en la ley nos lleva al segundo caso, el del retracto. José Miguel, propietario de un piso en Paiporta, piensa vender dicho piso a Encarna por 100.000 euros. No dice nada a Ricardo, el inquilino del piso, que también quería comprarlo. Va a la notaría y vende el piso a Encarna. Entonces es cuando Ricardo dice a José Miguel que se retracte. Encarna se queda sin piso y con un palmo de narices, porque José Miguel no ha notificado cuando “debía”. Y Ricardo se quedará el piso por 100.000 euros.
El sainete-introducción me sirve para definir estos dos derechos y para hacer una explicación más o menos gráfica de los mismos. Como el objetivo es entenderlos en el contexto de las VPO, he obviado excepciones y casuísticas varias de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por si hay algún jurista de dientes y garras afiladas esperando a contradecirme. Pero señor jurista, yo he venido a hablar de otra ley, la de los presupuestos del 2019 que nos ocupa (así la llamaremos, que su nombre de pila es muy largo). En ella, como os decía, la Generalitat se otorga el derecho de tanteo y retracto sobre todas las viviendas protegidas (en plazo de protección, claro). Para entendernos, la Generalitat es Ricardo, quien en el ejemplo anterior ostentaba el derecho; el vendedor sigue siendo José Miguel; y la pobre Encarna ahora está hecha un lío, porque no está muy segura de poder comprar el piso que quiere. Como ya se ha entendido la situación, vamos a hablar un poco de cuál es el problema de todo esto y luego comento cómo se ha de proceder.
Antes de nada, ¿sabes lo que es una vivienda protegida? Pues siento decepcionarte, pero hoy no venía a hablar de eso. Aun así, te diré que es una vivienda que cumple una serie de requisitos, entre ellos un precio máximo, para acceder a ciertas subvenciones públicas y que la administración puede ser quien la promueva (también pueden ser de promoción privada o de autopromoción). Así pues, se trata de una protección destinada a facilitar el acceso a la vivienda a quien en teoría tiene dificultades para ello. Esto se define mediante unos requisitos, por ejemplo, de renta máxima.
La idea es que se trata de viviendas con un fin social, en la medida que hay gasto público destinado a este fin. No creo que se pueda discutir el hecho de que el acceso a la vivienda es complicado para una -gran- parte de la población. Y sin querer entrar en ello en profundidad, es fácil entender la motivación de esta nueva ley: la Generalitat tiene un presupuesto en 2019 para promover este tipo de vivienda, y ampliando este derecho de tanteo y retracto (que, ojo, antes era de 10 años, pero ya existía), tiene acceso a vivienda de segunda mano que cumple los requisitos de protección, que ya está construida (importante) y que es más barata que construirla nueva (importante también). La Generalitat, al igual que nuestro amigo Ricardo, se echará las manos a la cabeza cuando piense que tiene que buscar suelo a precio para promover.
La queja de muchas agencias inmobiliarias se centra en la premura con que se ha ejecutado este cambio (en realidad la ley modifica otra ley, la 8/2004 de vivienda de la Comunitat Valenciana). Si bien he de decir que, por características de cartera, en Monapart Valencia no nos hemos visto afectados todavía, entendemos el cabreo general. Por cierto, a nuestros compañeros de Monapart Alicante sí que les afecta, así que todavía lo entendemos un poquito más. Para ilustrarlo, la ley es del día 27 de diciembre de 2018, se publicó el día siguiente, y entró en vigor el 1 de enero de 2019, tres días más tarde. Casi sin publicidad, sin moratorias, a saco. Generalitat, alma de cántaro, ¿qué tal si nos hubieras avisado con un poquito de antelación? ¿Y si hubieras instrumentado todo esto de otra manera? ¿No te parece excesivo tener 60 días esperando a un posible comprador? ¿Qué le digo yo a Encarna? Puestos a lanzar preguntas a la Generalitat: ¿Y si creas un “registro” o “bolsa” en el que identificar si una vivienda es susceptible de ser adquirida preferencialmente por ti? ¿Qué tal algún tipo de “pre-solicitud”? Y por cierto, Generalitat, ¿piensas comprar a ciegas, sin ir a ver la casa? Por favor, gasta bien tu dinero, que luego se acaba…
¿Alguien recuerda esas tasaciones de Caja Murcia y la CAM con valor de renta libre muy superior al máximo legal y cómo estas entidades daban el 80% de la tasación?
Pese a entender el cabreo y ser conscientes de que seguramente nos tocará tarde o temprano pasar por el trago, también hay que comentar un par de cosas (o tres). En primer lugar, no creo que esté descubriendo la Atlántida si digo que el mercado de VPO está algo pervertido. Muchas han entrado en el mercado de renta libre, han generado plusvalías como renta libre (dime “precio máximo legal” y te hablaré de “dinero negro”), y en su día colaboraron con el boom y el crack (tienen nombre de pandilleros, pero son todavía más temibles). ¿Alguien recuerda esas tasaciones de Caja Murcia y la CAM con valor de renta libre muy superior al máximo legal y cómo estas entidades daban el 80% de la tasación? De hecho, ¿alguien recuerda a Caja Murcia y la CAM? ¿Les fue bien después de aquello?
También hay que decir otra cosa: ahora el plazo de tanteo y retracto es igual al de protección de la vivienda, pero antes eran 10 años. Vamos, lo mismo pero durante más tiempo. Con un sistema bien articulado tampoco tendríamos que tirarnos de los pelos. Además, existe la posibilidad de descalificar la vivienda. No digo que sea sencillo, pero ahora puede ser más o menos igual de sencillo que vender con esta limitación.
Y tercera cosa, y aquí es donde hay que intentar tragarse el enfado: deberíamos presuponer que esta modificación de la ley está pensada para facilitar un parque de vivienda pública más dinámico (y de paso se lucha un poco contra el dinero negro y el fraude). Esto no nos tendría que molestar a los agentes inmobiliarios (ni a los compradores de vivienda). Pero tenemos que exigir que se cumpla el fin de la ley y también exigir que el procedimiento cuente con información, que se haga más ágil y que no entorpezca a quienes quieren comprar o vender legítimamente.
Deberíamos presuponer que esta modificación de la ley está pensada para facilitar un parque de vivienda pública más dinámico.
Para terminar, un breve repaso al procedimiento: todo aquel que vaya a vender una vivienda protegida tiene que dirigirse en primer lugar a la Generalitat. Antes se pedía el precio máximo y la libertad de cesión (un permiso para vender) pero ahora SIEMPRE habrá que notificar la voluntad de venta de la vivienda, quién compra, cuándo y por cuánto. La Generalitat tiene 60 días para contestar si se la queda. También puede no contestar, con lo que a los 60 días se extinguirá el derecho de tanteo. Nos consta que ahora mismo se está tratando de contestar “no” muy rápido por parte de la administración para salir del atolladero. Hecho esto, con la aprobación, puede proceder a transmitirse la vivienda. Si piensas engañar a alguien, el notario que eleve a pública la escritura tiene pensado enviar una copia a la Generalitat, con lo que si no has pensado en el tanteo, te va a tocar pensar en el retracto. Además, supuestamente los registradores están pidiendo la respuesta negativa de la Generalitat para proceder a inscribir la compraventa. En el caso de que la Generalitat te diga “sí, quiero”, tendrás que esperar hasta 4 meses para cobrar, que tampoco es que sea lo ideal. Y claro, luego están las excepciones: si se trata de herencias o donaciones entre ascendientes, descendientes, cónyuges o pareja de hecho, no tienes que preocuparte por esto.
