¿Comprar casa o no comprar? Qué hacer cuando un "amigo" te pide consejo (Parte II)
Partimos de la base que no hiciste caso de nuestros consejos del post anterior cuando un amigo te pide que le asesores en la compra de un piso, porque la amistad es un valor sagrado para ti y cuando un amigo te pide algo no sabes decir que no. De modo que te vamos a exponer qué cosas haríamos nosotros, que somos agentes inmobiliarios.
En esta ocasión hablaremos de cómo valorar una vivienda o, dicho de otra manera: estimar la concordancia entre valor y precio de venta.
Nuestro amigo ha encontrado una vivienda que le gusta y presuponemos que lleva un tiempo mirando la oferta del mercado. Incluso es probable que se le hayan escurrido entre las manos algunas buenas opciones y, por tanto, sabrá perfectamente si el precio que piden es razonable. Pero la compra de una vivienda es una decisión difícil y querrá saber tu opinión sobre si está pagando las ganas, está pillando una ganga o, simplemente, comprará a un precio razonable. Las siguientes herramientas te pueden ayudar a respaldar (o no) la decisión:
1. MVI (Metodología de Valoración Inmobiliaria) de Registradores de España. Es un sistema de pago que te permite acceder a los datos de los registradores de la propiedad, filtrarlos e incluso emitir una valoración en base a la correlación entre la propiedad objeto de análisis y los datos de las compraventas registradas durante un periodo de tiempo de tu elección.
- Pro: Se basa en los datos reales de las transacciones.
- Contra: No incorpora el estado de conservación de las fincas, el nivel de acabados o los intangibles que la pueden convertir en objeto de deseo.
2. Idealista.com. Este portal inmobiliario es un retrato casi completo de la oferta disponible en el mercado. Observar los anuncios de las viviendas “competidoras” con aquella que estamos valorando, nos permite comparar la que estamos valorando con las demás que podríamos comprar. En función de la calidad de los anuncios podremos ver imágenes, características, precio e incluso qué comportamiento está teniendo la vivienda en el mercado (contactos realizados por otros usuarios y tiempo de vigencia del anuncio). A partir de ahí, nuestra habilidad para comparar las viviendas más relevantes con la nuestra y realizar un análisis cualitativo. En Monapart usamos nuestro propio modelo de parrilla de comparación, que nos permite homogeneizar la muestra para determinar el precio de mercado razonable de una vivienda, cosa que hacemos en base a las directrices establecidas en la ORDEN ECO 805/2003 (normas de valoración de bienes inmuebles).
Lo importante de verdad, en los datos, es saber interpretarlos y eso no se aprende en un día.
3. Informe de precios de Idealista. Lo mencionamos aparte porque el índice es una herramienta que, al igual que el MVI, está fundamentada en una base de datos histórica que se actualiza trimestralmente. Podemos filtrar por zonas y periodos. No obstante, debemos tener en cuenta que los precios son de “oferta” y el precio al que se anuncia un piso puede diferir del precio de cierre final. De ahí la utilidad de cruzar varios métodos y fuentes de datos para llegar a una conclusión fiable.
4. Tasaciones on-line. Hay varias empresas de tasación (de las que hacen tasaciones “oficiales” para los bancos) que ofrecen este servicio a precios que rondan los 10€. Tú mismo introduces los datos de la vivienda a valorar en un formulario y el sistema te devuelve un informe, que no es vinculante para hipotecas, pero que sí te da una idea del precio de la zona según los datos de estas empresas, que siempre son interesantes de conocer, aunque en nuestra experiencia como vendedores de pisos, hemos podido comprobar en muchas ocasiones, que pueden diferir (y mucho) de la opinión real del mercado. Aquí tienes los enlaces a la de Tinsa y de Sociedad de Tasación, como referentes de este sector.
5. Las Estadísticas Inmobiliarias del Ayuntamiento de Barcelona. Se nutren de los datos de los registradores de la propiedad. Puede serte útil si no quieres pasar por el viacrucis de darte de alta en el MVI, que está más enfocado a un uso profesional. Allí encontrarás precios medios de compraventa real por superficie (€/m2), pero, una vez más, sin criterios de estado de conservación, calidad o intangibles. Ten cuidado, porque estamos hablando sólo de ¡Barcelona ciudad!
Y todavía hay más, pero nos paramos aquí porque podrías pasarte una semana buscando y recopilando datos, como cuando hacías trabajos en la universidad. Además, todos sabemos que lo importante de verdad es saber interpretarlos y eso no se aprende en un día. Además, lo más probable es que tu “amig@” tenga la mejor valoración posible en su cabeza, formada a base de horas mirando anuncios on-line y visitando los pisos más interesantes in-situ. En fin, que siempre puedes soltar eso de “Hoy en día la gente conoce el precio de todo y el valor de nada” de Oscar Wilde y quedar como un campeón. En el próximo artículo hablaremos de las comprobaciones legales, urbanísticas y documentales… ¿Emocionante, verdad?
* * *
Lecturas relacionadas:
